Капитальный ремонт. Вопросы и ответы

Вопрос: Кто утверждает региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее также – МКД) и для чего они нужны?

Ответ: Региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждают высшие исполнительные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Данные программы утверждаются в целях планирования и организации проведения капитального ремонта, планирования предоставления государственной и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов.

Вопрос: Что входит в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?

Ответ: Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах включает в себя:

1) Перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу;

2) Планируемые виды услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3) Год планируемого проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Важно отметить, что внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме;

4) Установление порядка определения минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Вопрос: Где собственники могут узнать, когда в их доме запланирован капитальный ремонт?

Ответ: Собственники помещений тех домов, которые формируют фонды капитального ремонта на специальных счетах, сами определяют сроки проведения капитального ремонта, учитывая, что они не должны превышать сроки, определенные в региональной программе.

Капитальный ремонт домов, собственники которых формируют фонд капитального ремонта на общем счете, будет осуществляться в соответствии с теми сроками, которые установлены региональной программой.

Ознакомиться с указанной региональной программой можно в Вестнике Смоленской областной Думы и Администрации Смоленской области (2014, № 1 (часть II).

Также региональная программа размещена в электронном виде на сайте некоммерческой организации «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области» fkremont@admin.smolensk.ru.

Вопрос: Возможно ли включение домов блокированной застройки в региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов?

Ответ: В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.

Согласно пункту 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» признаком многоквартирного дома является совокупность двух и более квартир.

Квартирой, согласно статье 16 ЖК РФ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к многоквартирным домам.

Таким образом, дома блокированной застройки не подлежат включению в региональную адресную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Вопрос: Кто принимает решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме?

Ответ: Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таковое решение не принято – на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.

Вопрос: Чем обусловлен рекомендуемый 30-летний срок формирования региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?

Ответ: Указанный срок определен с учетом рекомендуемых ВСН (ведомственно-строительные нормы) межремонтными сроками проведения работ по отдельным конструктивным элементам МКД, возможными решениями региональных и муниципальных органов власти по продлению указанных сроков, а также сроков, необходимых для накопления средств, достаточных для проведения работ по капитальному ремонту МКД.

Вопрос: Что такое актуализация региональной программы капитального ремонта?

Ответ: В соответствии с пунктом 5 статьи 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Это означает, что в региональной программе должны найти отражение изменения состава МКД, произошедшие в течение года, в том числе исключены МКД признанные аварийными, включены МКД вновь введенные в эксплуатацию в прошедшем году, а также учтены результаты проведения мониторинга технического состояния МКД, изменения в отношении видов работ, если отдельные виды работ по капитальному ремонту были выполнены (в том числе по решению собственников).

Вопрос: Когда собственники получат квитанции на оплату услуг ЖКХ, где появится графа на капитальный ремонт дома? Многие не понимают, за что они будут платить.

Ответ: С 2005 года ЖК РФ бремя несения затрат на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов возложено на собственников, поэтому для того, чтобы отремонтировать свой дом, необходимо собрать денежные средства.

В соответствии с нормами ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев после опубликования региональной программы.

В Смоленской области такая обязанность возникнет у собственников с октября 2014 года, т.к. региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утвержденная постановлением Администрации Смоленской области от 27.12.2013 № 1145, опубликована 20.01.2014 в Вестнике Смоленской областной Думы и Администрации Смоленской области (2014, № 1 (часть II).

Так, платежные документы для внесения платы взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах будут поступать собственникам МКД с ноября 2014 года с начислениями за октябрь.

Рассылку платежных документов будет осуществлять региональный оператор и не только тем домам, которые формируют фонд капитального ремонта на общем счете – счете регионального оператора, но и тем домам, которые формируют фонд на специальных счетах, владельцем которых является региональный оператор.

Вопрос: Где будут аккумулироваться денежные средства собственников на капитальный ремонт?

Ответ: Денежные средства будут поступать на счет регионального оператора, открытый по результатам проведенного конкурса в ОАО «Россельхозбанк». Доля государства в уставном капитале этого банка составляет 100 %. Обслуживание счета и прием платежей от населения в ОАО «Россельхозбанк» будет осуществляться бесплатно.

Вопрос: Взносы на капитальный ремонт МКД не могут быть израсходованы на содержание регионального оператора, из каких средств может быть профинансировано содержание регионального оператора?

Ответ: Взносы граждан должны быть направлены только на финансирование работ (услуг) по капитальному ремонту, определенных ЖК РФ и законом субъекта Российской Федерации. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

В соответствии со статьей 178 ЖК РФ региональный оператор создается субъектом Российской Федерации, и им может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории такого субъекта российской Федерации. Финансирование деятельности регионального оператора определяется законом субъекта Российской Федерации на основании норм ЖК РФ.

Вопрос: Если собственники не выполняют своих обязательств по внесению взносов, кто вправе предъявлять иск о взыскании?

Ответ: Если собственники, выбравшие способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, недобросовестно относятся к исполнению своих обязанностей по внесению средств, и при наступлении срока ремонта не смогли обеспечить его финансирование, то они будут принудительно переведены под управление регионального оператора. При заключении договора с региональным оператором необходимо предусмотреть, что региональный оператор будет иметь право вести претензионно-исковую работу.

По практике сбора платежей за коммунальные услуги, предоставляемые на общедомовые нужды, аналогичные сбору средств на капитальный ремонт, суды принимают иски от соседей, т.е. других собственников общего имущества в данном МКД, т.к. неплательщики нанесли ущерб им.