Актуальные вопросы и ответы о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах

Постановлением Администрации Смоленской области от 27 декабря 2013 года №1145 утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области, на 2014 – 2043 годы.

Будут ли в будущем вноситься изменения в уже утвержденную Региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов?

Программа будет корректироваться с течением времени. В Программе могут быть изменены виды работ с учетом данных технического мониторинга состояния домов, за проведение которого ответственна жилищная инспекция, сроки проведения капитального ремонта. Кроме того Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Какие дома не были включены в программу?

В список включены не все дома Смоленской области. Согласно Жилищному кодексу сюда не попали многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. Также в региональную программу капитального ремонта не включены многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и дома, в которых имеется менее чем три квартиры.

В случае, если многоквартирный дом отсутствует в Программе, жителям необходимо обратиться за разъяснениями в Администрацию муниципального образования (городского, сельского поселения или городского округа).

Каков размер взноса на капитальный ремонт и когда будет введена отдельная графа «капремонт» в платежные документы населения?

Размер платы уже установлен. Согласно Постановлению Администрации Смоленской области минимальный размер взноса на капитальный ремонт составляет 5 рублей 60 копеек в месяц в расчете на один квадратный метр общей площади помещения. Он одинаков для всех домов Смоленской области вне зависимости от степени благоустройства и месторасположения. При этом собственники на общем собрании могут принять решение об установлении «своего» взноса на капитальный ремонт, превышающего минимальный размер. Впоследствии эти деньги, по решению общего собрания собственников, могут использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, не включенных в региональную программу капитального ремонта. Минимальный размер взноса со временем будет индексироваться. Несмотря на то, что изначально планировалось взимать плату за капитальный ремонт уже с мая 2014 года, в связи с внесением изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации наступление часа «Х» перенесено. Смоляне начнут платить с октября 2014 года.

Будут ли внесены изменения в расчет субсидий в связи с введением платежа на капремонт?

В целях социальной защиты малообеспеченных граждан при оплате жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт включается в расчет региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг для собственников жилых помещений в многоквартирном доме, используемых для расчета субсидий.

Каким образом должен формироваться фонд капитального ремонта и как будут перечисляться взносы собственников?

Все собственники помещений в многоквартирных домах имеют право выбора способа формирования фонда капитального ремонта: на специальном счете или на счете регионального оператора, так называемый «общий котел».

Владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья;

2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

3) региональный оператор.

В первом случае, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть также определены:

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт,

- перечень услуг и работ по капитальному ремонту,

- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта,

- владелец специального счета и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Если управление многоквартирным домом осуществляет не товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии с ЖК РФ.

Управляющая компания не может быть владельцем специального счета! Согласно ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором или, по его поручению, иным лицом, в сроки, установленные для внесения платы за жилое по¬мещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специаль¬ном счете принятие решения о выборе лица, уполномоченного на от¬крытие специального счета и совершение операций с денежными сред¬ствами, находящимися на специальном счете, и, соответственно, пред¬ставление платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт относится к компетенции общего собрания собственников по¬мещений в многоквартирном доме.

Что выбрать: специальный счет МКД или регионального оператора по проведению капитального ремонта?

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе на общем собрании выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта: перечислять взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора, в так называемый «общий котел» или на специальный счет.

Во втором случае, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть также определены:

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт,

- перечень услуг и работ по капитальному ремонту,

- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта,

- владелец специального счета и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Что будет, если собственники так и не определились со способом формирования фонда капитального ремонта?

В этом случае орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Каким образом будет определяться очередность проведения капитального ремонта в многоквартирных домах?

Постановлением Администрации Смоленской области от 31 декабря 2013 года №1180 утвержден Порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, расположенных на территории Смоленской области, в соответствии с которым будет определяться очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области.

Кто будет осуществлять контроль за расходованием средств фонда и принимать выполненную работу?

Заказчиком проведения работ является владелец счета. Если средства аккумулируются на счете регионального оператора, то техническим заказчиком выполняемых работ является он. Контролировать его работу уполномочены многочисленные организации и учреждения: жилищная инспекция, контрольно-счетная палата, и конечно сами жители и муниципалитет.

Если средства аккумулируются на специальном счете, то владелец этого счета сам нанимает подрядчиков, контролирует ход работ, и осуществляет приемку выполненных работ, совместно с инспекторами жилищной инспекции.

После проведения капитального ремонта обязаны ли будут собственники по-прежнему платить взносы на капитальный ремонт?

После проведения капитального ремонта дом не исключается из региональной программы, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт остается, платежи и дальше будут накапливаться на проведение будущих ремонтов, так как в соответствии с законодательством сроки эксплуатации отдельных конструктивных элементов дома различные, в связи с чем возникают и различные сроки проведения капитального ремонта.

Соответственно после проведения капитального ремонта многоквартирный дом в Программе будет перенесен на более поздний срок проведения капитального ремонта.

Какова судьба платежей по конкретной квартире, если собственник продал ее другому лицу?

Согласно Жилищному кодексу РФ право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

- владелец специального счета;

- кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Согласно Постановлению Администрации Смоленской области от 27 декабря 2013 года №1161 минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах составляет 5 рублей 60 копеек в месяц в расчете на один квадратный метр общей площади помещения. Он единый для всех многоквартирных домов Смоленской области вне зависимости от степени благоустройства и месторасположения. При этом собственники помещений на общем собрании могут принять решение об установлении «своего» взноса на капитальный ремонт, превышающего минимальный размер. Впоследствии эти деньги, по решению общего собрания собственников, могут использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, не включенных в региональную программу капитального ремонта. Минимальный размер взноса со временем будет индексироваться.

Статьей 166 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного постановлением Администрации Смоленской области, включает в себя:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

- ремонт фасада;

- ремонт фундамента многоквартирного дома.

Кроме того в настоящее время на рассмотрении в Смоленской областной Думе находится законопроект, в котором предусмотрен дополнительный перечень работ, а именно:

- утепление фасада;

- переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

- установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

- разработку проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 169 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В связи с чем, обязанность по оплате взносов за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за муниципальные жилые помещения возникает у собственника данных жилых помещений.

Информацию о некоммерческой организации «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области» (далее – фонд), а также порядок приема документов от собственников помещений в многоквартирных домах можно узнать у генерального директора фонда Волченко Юлии Сергеевны, тел. (4812) 29-16-04, тел./факс.: (4812) 29-16-05, email: fkremont@admin.smolensk.ru.

Постановлением Администрации Смоленской области от 31 декабря 2013 года №1180 утвержден Порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, расположенных на территории Смоленской области. В соответствии с представленными полномочиями за реализацию данного постановления ответственно Главное управление «Государственная жилищная инспекция Смоленской области».